„Moja mama dostała spadek po rodzicach w formie testamentu sporządzonego notarialnie a dokładnie nieruchomość zabudowaną. Dziadek zmarł ok. 15 lat temu, babcia zmarła 2 lata temu. Mama planuje sprzedać nieruchomość i kupić mieszkanie, żeby nie płacić podatku, z tym, że sprzedaż domu ma nastąpić 20.03.2020 r a kupno mieszkania 17.03.2020 w tej chwili ma umowę przedwstępną sprzedaży gdzie została wpłacona zaliczka na poczet sprzedaży domu w wartości 40%, czy w takiej sytuacji obowiązuje zasada niepłacenia podatku w związku z wydatkowaniem kwoty na cele mieszkaniowe? Po kupnie mieszkania mama chce przekazać te mieszkanie mnie i mojej małżonce w formie darowizny, czy będę musiał płacić podatek od darowizny w takiej sytuacji jeśli tak to ile trzeba czekać żeby jego nie płacić? Jeśli nie to czy może mi przekazać to mieszkanie tego samego dnia co je zakupi? Jeśli będzie mi przekazywała darowiznę to muszę być wpisany sam czy mogę z małżonką? Żeby obyło się bez konsekwencji z urzędu skarbowego?”
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że treść zapytania Czytelnika w części dotyczącej spadkobrania jest nieprecyzyjna. Polskie prawo spadkowe nie przewiduje możliwości sporządzenia jednego, wspólnego testamentu przez dwóch spadkodawców, a zatem nie ma możliwości, aby, cytując za Czytelnikiem „mama dostała spadek po rodzicach w formie testamentu sporządzonego notarialnie”. Istniała co najwyżej możliwość przekazania przez każdego z rodziców w swoim odrębnym testamencie przysługującej każdemu ze spadkobierców części w nieruchomości zabudowanej.
Z treści zapytania Czytelnika nie wynika jednak jak kwestia spadkobrania została uregulowana w testamentach, tzn. przykładowo dziadek, który zmarł pierwszy, przekazał tylko swoją część, która przysługiwała mu z innego tytułu aniżeli wspólność majątkowa małżeńska, a jeżeli istniała wspólność majątkowa małżeńska to, czy w testamencie dziadek przekazał swoją połowę córce, a druga połowa z powodu ustania wspólności na skutek śmierci przypadła żyjącej małżonce – babci.
Jest to o tyle istotne, że jeśli spadkobierca nabywał częściami udziały w …
(…) nieruchomości zabudowanej na skutek spadkobrania, tzn. po śmierci każdego ze spadkodawców nabywał część udziału, to też co do każdej z nabywanych części biegnie termin, po którego upływie odpłatne zbycie jest zwolnione z podatku PIT.
Warto mieć też na uwadze art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u-PIT).
Źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, wyżej wskazany okres 5-letni liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.
Zatem nawet jeśli by przyjąć scenariusz, że w wyniku śmierci dziadka udziały w nieruchomości nabyły spadkobierczyni – mama Czytelnika oraz babcia, to nabycie udziału przez kolejnego spadkodawcę – babcię nastąpiło 15 lat temu, a zatem 5-letni bieg terminu dla matki Czytelnika nie rozpoczął się od śmierci babci w 2018 roku.
Z uwagi na aktualną sytuację, tj. ogłoszenie stanu zagrożenia epidemicznego bardzo nikła jest szansa, by umowa sprzedaży nieruchomości i mieszkania doszły do skutku w terminach wskazanych przez Czytelnika, gdyż notariusze w chwili obecnej też starają powstrzymywać się od pełnionych obowiązków.
Bezpieczniej byłoby jednak, aby sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed nabyciem mieszkania. Ponadto wyjaśnić trzeba, że zwolnienie z podatku PIT w razie wydatkowania kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele mieszkanie dotyczy tylko własnych celów mieszkalnych, tj. na własne cele mieszkalne zbywcy nieruchomości, czyli w tym wypadku matki Czytelnika.
Pojęcie wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe powinno być interpretowane wąsko, jako przeznaczanie przez podatnika środków na realizację potrzeby zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową. Stąd też planując skorzystanie z ulgi należy upewnić się, że wybrany sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nie będzie zakwestionowany przez organy skarbowe.
W ocenie Autora, jeżeli mama Czytelnika planuje zakupione mieszkanie przekazać od razu darowizną, to oznacza, że środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości mogą wcale nie zostać potraktowane przez organ skarbowy jako wydatkowane na własne cele mieszkaniowe.
Mama Czytelnika może przekazać darowizną zakupione mieszkanie bądź to tylko synowi, bądź to synowi i jego małżonce jako małżeństwu. Istnienie wspólnoty majątkowej pomiędzy małżonkami nie powoduje automatycznie nabycia przedmiotu darowizny przez oboje małżonków. W tym zakresie decydujące będą zapisy umowy darowizny, a dokładniej wola darczyńcy.
Ustawowa wspólność majątkowa obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, które stają się majątkiem wspólnym małżonków. Kodeks rodzinny i opiekuńczy wskazuje także przedmioty majątkowe, które nie są objęte wspólnością ustawową i należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Są nimi m.in. przedmioty majątkowe nabyte w drodze darowizny, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Do majątku osobistego należą także przedmioty nabyte w drodze spadku lub zapisu.
Innymi słowy zasadą jest, że przedmioty majątkowe nabyte przez małżonka w drodze darowizny nie są objęte wspólnością majątkową, chyba że darowizna była poczyniona na oboje małżonków.
Wysokość podatku od darowizny, w tym zwolnienia i kwoty wolne od podatku uzależniona jest m.in. od stopnia pokrewieństwa istniejącego pomiędzy darczyńcą a obdarowanym.
W przypadku syna, która należy do tzw. zerowej grupy podatkowej, możliwe jest zastosowanie całkowitego zwolnienia z tego podatku, ponieważ zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, nabycie rzeczy w drodze darowizny przez najbliższą rodzinę, tj. małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę jest zwolnione z tego podatku.
Żona syna, w związku z otrzymaniem darowizny od teściowej podlegać będzie zasadom opodatkowania przewidzianym dla osób należących do I grupy podatkowej. W przypadku więc, gdy kwota darowizny (art. 9 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn) nie przekroczy 9.637 zł, przysługiwać mu będzie zwolnienie z tego podatku. Należy jednak pamiętać, iż także w tym przypadku zwolnienie dotyczy majątku nabytego od danej osoby w ciągu okresu pięcioletniego, tj. kwota ta obejmuje wszystkie rzeczy nabyte przez synową od teściowej w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym dokonano tej konkretnej darowizny. Obliczając więc podstawę opodatkowania synowa powinna uwzględnić wszelkie darowizny otrzymane od teściowej w ciągu tego okresu.
W przypadku, gdy tak określona kwota przekroczy kwotę wolną od podatku, po stronie żony syna powstanie obowiązek zapłaty podatku od nadwyżki ponad kwotę 9.637 – sposób obliczenia można znaleźć w art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Przekazanie darowizny do majątku wspólnego małżonków może się odbyć na kilka sposobów:
- poprzez umowę darowizny z obojgiem małżonków, w której małżonkowie występować będą w charakterze obdarowanych i złożą oświadczenie o przyjęciu darowizny;
- poprzez umowę darowizny, w której tylko jeden małżonek będzie występował w charakterze obdarowanego, natomiast złoży oświadczenie o przyjęciu darowizny, która wejdzie do majątku wspólnego obojga. Tutaj jednak pojawiają się wątpliwości, bowiem w orzecznictwie i doktrynie można spotkać się z dwoma odmiennymi poglądami – według jednego do nabycia darowizny przez drugiego współmałżonka nie jest konieczne złożenie oświadczenia o przyjęciu przedmiotu darowizny także przez niego, według drugiego poglądu oświadczenie o przyjęciu darowizny przez drugiego małżonka jest konieczne;
- poprzez umowę darowizny z jednym małżonkiem (nabycie do majątku osobistego tego małżonka), który z kolei później może dokonać darowizny dla rzecz drugiego małżonka (w tej sytuacji drugi małżonek będzie miał prawo skorzystania z tego samego zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny, z którego pierwotnie skorzystał pierwszy małżonek).
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. z 2019 r. poz. 1813.
