„Wynajmuję lokal na czas nieokreślony z 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Czy prawo przewiduje wypowiedzenie lokalu użytkowego usługowego, jeśli w kraju ogłoszono epidemię? Jeśli kryzys wpływa na przedsiębiorcę wynajmującego lokal, tak że nie może wykonywać zawodu – czyli robić obrotu i po powrocie do pracy tak szybko nie odbije się od strat.”
Problem poruszony przez Czytelnika jest w chwili obecnej bardzo często spotykany i wymaga niestety dużo dobrej woli i zrozumienia obu stron stosunku zobowiązaniowego.
Po pierwsze, warto przyjrzeć się postanowieniom umowy najmu, a mianowicie, czy w umowie znalazły się regulacje dotyczące sytuacji nadzwyczajnych, w których możliwa będzie zmiana warunków umowy, np. obniżenia czynszu najmu czy skrócenia okresu wypowiedzenia, a także czy są postanowienia określające w jaki sposób strony te zmiany ustalają.
Zazwyczaj umowy najmu …
(…) nie są jednak aż tak szczegółowe i zorientowane na zaistnienie nieprzewidzianych sytuacji takich jak epidemia choroby zakaźnej, dlatego odwołują się do formułki „w zakresie nieuregulowanym zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego”, niekiedy powołują się również na przepisy innych ustaw, w zależności z jakim rodzajem umowy i z jakiego zakresu mamy do czynienia.
Wprost z przepisów prawa nie wynika możliwość skrócenia wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego w przypadku ogłoszenia epidemii.
Stronom stosunku zobowiązaniowego pozostaje zatem porozumieć się w zakresie możliwości skrócenia okresy wypowiedzenia umowy najmu, przy czym nietrudno się domyśleć, że wynajmujący może nie odnieść się przychylnie do takiego postulatu najemcy, bowiem dla wynajmującego okres trzymiesięcznego wypowiedzenia również jest źródłem dochodu.
Umowa najmu standardowo przewiduje najpierw drogę polubownego załatwienia sporu, dopiero w razie braku porozumienia między stronami otwiera się możliwość drogi sądowej. Zatem Czytelnikowi zostaje najpierw próba negocjacji w zakresie skrócenia okresu wypowiedzenia umowy najmu i wysokości czynszu.
Zawsze warto jednak pamiętać o klauzuli rebus sic stantibus uregulowanej w art. 3571 § 1 Kodeks cywilny, zgodnie z którą jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Oznacza to zatem, że najemca może wystąpić z powództwem o rozwiązanie umowy najmu bez zachowania umownego, trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia z uwagi na wystąpienie epidemii koronawirusa i wskutek działań władz państwowych niemożność wykonywania działalności zawodowej przez najemcę, a w konsekwencji spadek obrotów i poniesienie strat. Strona powodowa musi bowiem wykazać zaistnienie przesłanek wymienionych w art. 3571 § 2 K.c., tj.:
– źródłem powstania zobowiązania jest umowa najmu;
- zaistniało nadzwyczajne i niemożliwe do przewidzenia przez strony zdarzenie,
- wykazanie, że spełnienie świadczenia za okres wypowiedzenia umowy najmu byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami dla najemcy bądź groziłoby mu rażącą stratą,
- zaistnienie związku przyczynowego między dwoma ostatnimi przesłankami.
Należy wskazać, że gdyby oficjalnie został wprowadzony stan nadzwyczajny z uwagi na epidemię koronawirusa, wówczas mogłaby znaleźć zastosowanie ustawa z dn. 22.11.2002 r. o wyrównywaniu strat majątkowych wynikających z ograniczenia w czasie stanu nadzwyczajnego wolności i praw człowieka i obywatela – Dz.U. z 2002 r. Nr 233 poz. 1955. Czyli odszkodowania od państwa dla przedsiębiorców i obywateli.
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
Podstawa prawna:
Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.
