„Czy rodzic (matka) może sprzedać synowi prawo własności do 1/2 nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym?”
Co do zasady, jeżeli chodzi o samą sprzedaż nieruchomości bądź jej części pomiędzy rodzicem a dzieckiem, taka czynność jest prawnie dopuszczalna i brak przepisów, które by ograniczały lub zakazywały sprzedaży nieruchomości między członkami najbliższej rodziny.
Istotne i bardziej problematyczne mogą być jednak inne kwestie.
Po pierwsze, jeśli dziecko jest małoletnie, wówczas …
(…) nie jest możliwe nabycie nieruchomości przez dziecko bez uprzedniej zgody sądu rodzinnego. Zgodnie z uchwałą SN z dn. 15.02.2019 r., sygn. akt: III CZP 85/18 rodzice, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nie mogą nabywać dla dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży także wtedy, gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej.
Po drugie, ważne jest ustalenie celu w jakim rodzic sprzedaje nieruchomość lub jej część swojemu dziecku (obojętnie czy pełnoletniemu, czy nie). Jeżeli jest to zabieg, którego celem jest utrudnienie zaspokojenia wierzytelności osoby trzeciej, czyli pokrzywdzenie wierzycieli, wówczas zastosowanie znajdą przepisy o skardze pauliańskiej (art. 527 – 534 Kodeksu cywilnego). Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
Co istotne, jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. W takiej sytuacji wierzyciel może wystąpić przeciwko osobie trzeciej, która uzyskała korzyść majątkową w wyniku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, z powództwem o uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzyciela.
Na koniec należy przypomnieć, iż umowa sprzedaży nieruchomości bądź jej części, nawet biorąc pod uwagę, że stronami umowy są osoby najbliższe, zawsze wymaga zachowania formy aktu notarialnego zgodnie z art. 158 K.c.
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
Podstawa prawna:
Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.
