Przekazanie prywatnych nieruchomości do firmy, a podatek od nieruchomości, PIT i VAT

Przeznaczenie domu na cele działalności gospodarczej, a grunt pozostaje majątkiem prywatnym.

70

„Jakie formalności muszą zostać spełnione, żeby prowadzący działalność w oparciu o PKPiR mógł wybudować dom na cele działalności gospodarczej na gruncie stanowiącym majątek prywatny? Czy grunt musi zostać przekazany na działalność czy dom może być wprowadzony do ewidencji środków trwałych jako odrębny środek i jak wyglądałaby sytuacja w przypadku sprzedaży (osobno grunt i osobno budynek)? Proszę też o podanie podstawy prawnej.”

W pierwszej kolejności należy zacząć od tego, że w ocenie Autora nie ma konieczności, aby prywatny grunt osoby fizycznej musiał być wprowadzony do środków trwałych firmy, jeśli dom został wybudowany przez przedsiębiorcę na cele działalności gospodarczej. Jeżeli przedsiębiorca chciałby przeznaczyć prywatny grunt również dla celów działalności gospodarczej, wówczas powinno wystarczyć złożenie oświadczenia przez przedsiębiorcę o wprowadzeniu gruntu do środków trwałych firmy.

Na możliwość przekazania prywatnych nieruchomości do firmy wskazywały również organy podatkowe. Brak ujęcia nieruchomości w ewidencji środków trwałych oznacza natomiast niedopuszczalność ujmowania w kosztach uzyskania przychodów wydatków poniesionych na jej zakup bądź wybudowanie.

Mając na uwadze treść …

(…) art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (u-VAT), jeżeli budynek, który ma dopiero zostać wzniesiony, zostanie w całości przeznaczony na cele prowadzonej działalności gospodarczej, podatnik ma prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z faktur zakupowych związanych z budową tego budynku.

Jednakże podatnik odliczający VAT od wydatków na budowę domu musi pamiętać o udokumentowaniu każdego wydatku fakturą, bowiem paragon będzie niewystarczający. Ponadto dom po jego wybudowaniu musi być wykorzystywany wyłącznie do celów opodatkowanej działalności gospodarczej. Jeżeli bowiem podatnik zmieni przeznaczenie nieruchomości i zacznie ją wykorzystywać do celów prywatnych (lub czynności zwolnionych z VAT), powstanie konieczność skorygowania kwoty odliczonego podatku. W przypadku nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat.

Jeśli dana nieruchomość stanowi składnik majątku ujęty w ewidencji środków trwałych w firmie, to poniesionych na jej nabycie wydatków nie wolno bezpośrednio rozliczać w kosztach uzyskania przychodów. Takiej kwalifikacji dokonuje się bowiem przez potrącanie w kosztach odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej składnika majątku – art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u-PIT). Przy czym na gruncie przepisów podatkowych za podlegające amortyzacji środki trwałe uznaje się m.in. stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu (art. 22a ust. 1 ustawy o PIT).

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (art. 22c pkt. 1 u-PIT).

Interesującym zagadnieniem dla Czytelnika, który chciałby, aby dom był przeznaczony na cele działalności gospodarczej, a grunt pozostał majątkiem prywatnym, powinno być orzeczenie WSA w Gdańsku z dn. 20.03.2019 r., (sygn. akt: I SA/Gd 1159/18), a to w związku z podatkiem od nieruchomości. Sens orzeczenia sprowadza się do tego, że w przypadku podatników będących osobami fizycznymi sam fakt posiadania nieruchomości przez osobę będącą przedsiębiorcą nie jest wystarczający do uznania jej za związaną z działalnością gospodarczą. Konieczne jest ustalenie, czy nieruchomość ta wchodzi w skład przedsiębiorstwa prowadzonego przez tę osobę czy też stanowi jej majątek osobisty, odrębny od majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wydaje się zatem, że podatek od nieruchomości według stawki określonej dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą powinien być inny dla domu, a inny wymiar podatku od nieruchomości powinien dotyczyć prywatnego gruntu.

Problematyczna może okazać się jednak osobna sprzedaż domu i gruntu

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomość budynkowa stanowi odrębną nieruchomość tylko wówczas, gdy przepisy szczególne przewidują wyjątki od zasady superficies solo cedit, polegające na tym, że w wypadkach przez nie określonych niektóre trwale z gruntem związane budynki oraz ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. W przeciwieństwie do nieruchomości lokalowych, nieruchomość budynkowa może powstać wyłącznie na podstawie przepisów prawa określających także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wzniesiony.

W Kodeksie cywilnym odrębną własność budynków i urządzeń normują przepisy odnoszące się do użytkowania wieczystego (w tym przypadku prawo własności budynku oraz urządzenia jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym – art. 235 K.c.) i do użytkowania gruntu przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne (odrębna własność budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem – art. 272 K.c.).

Gdy charakter prawny budynku nie jest regulowany przez żadną ustawę, wtedy przyjmujemy, że budynek nie jest nieruchomością tylko stanowi cześć składową nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości gruntowej wiąże się automatycznie ze sprzedażą nieruchomości budynkowej.

Ważne jest zatem, aby wybudowany dom stanowił odrębną nieruchomość (odrębny przedmiot własności) od gruntu.

Podstawą formalną tworzącą budynek jako odrębną własność jest dopuszczenie go do użytkowania w trybie i na zasadach określonych w art. 54 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

adwokat-grzywocz-nowak.pl

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm.
  2. Ustawa z dn. 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.
  3. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145.
  4. Ustawa z dn. 07.07.1994 r. Prawo budowlane – Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.