„Jak wygląda sprawa podatku VAT i podatku dochodowego w obrocie i wynajmie nieruchomości zakładając, że kupujemy prywatnie a nieruchomość wciągamy do jednoosobowej działalności gospodarczej? Czy istnieje możliwość wciągnięcia prywatnego zakupu nieruchomości do spółki z o.o.? Czy jest to proces w miarę bezkosztowy bez podatku dochodowego? Czy grożą nam jakieś duże koszty?”
Ad. Działalność gospodarcza
W przypadku prywatnego zakupu nieruchomości, która następnie zostałaby wprowadzona do działalności gospodarczej, takie aktywa należy zawsze wprowadzać jako środki trwałe.
Amortyzacja środków trwałych wprowadzonych do działalności gospodarczej z majątku prywatnego nie różni się od amortyzowania środków trwałych nabytych bezpośrednio na potrzeby firmy. Oznacza to, że istnieje tradycyjny wybór metody amortyzacji – liniowej lub degresywnej.
W myśl przepisu …
(…) art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u-PIT), w przypadku lokali prywatnych używanych do celów prowadzenia działalności gospodarczej w gestii właściciela leży decyzja o amortyzowaniu takiego lokalu.
W momencie, kiedy przedsiębiorca podejmie decyzję o amortyzacji swojego lokalu, należy ustalić jego wartość początkową. Można to zrobić w oparciu o cenę nabycia w przypadku zakupu. Stawka amortyzacji dla budynków/lokali mieszkalnych wynosi 1,5%, a dla budynków niemieszkalnych 2,5%. Jeżeli nieruchomość jest używana bądź ulepszona, możliwe jest także ustalenie indywidualnej stawki amortyzacji, jednakże ograniczeniem w tym przypadku jest okres amortyzacji nie krótszy niż 10 lat.
Ważne jest to, że jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.
Innymi słowy, amortyzacji podlegającej zaliczeniu do kosztów podlega wyłącznie ta część nieruchomości, która jest używana na potrzeby prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej (art. 22f ust. 4 ustawy o PIT).
W sprawie zaliczenia wydatków związanych z utrzymaniem i eksploatacją lokalu do kosztów uzyskania przychodów wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dn. 25.06.2012 r., (sygn. akt: nr IBPBI/1/415-379/12/ZK).
Jedynie w przypadku gdy posiadany przez podatnika lokal, jako całość lub wyodrębnione w tym lokalu pomieszczenie, służy tylko i wyłącznie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i jednocześnie nie służy celom osobistym, nie ma przeszkód do zaliczenia wydatków związanych z jego utrzymaniem i eksploatacją do kosztów uzyskania przychodów. Natomiast w sytuacji gdy pomieszczenie jest wykorzystywane przede wszystkim na cele prywatne, a jedynie dodatkowo jest wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, wydatki związane z posiadaniem takiego pomieszczenia stanowią bez wątpienia wydatki o charakterze osobistym. W rezultacie nie mogą być one zaliczone do KUP, gdyż nie są spełnione wymogi, o których mowa w powoływanym wcześniej art. 22 ust. 1 u-PIT.
Wprowadzenia nieruchomości na stan środków trwałych w firmie dokonuje się na podstawie pisemnego oświadczenia podatnika. Powinno ono zawierać m.in. informacje, jaki składnik majątku, o jakiej wartości oraz od kiedy zostanie przekazany na potrzeby prowadzonej przez tę osobę działalności gospodarczej (a w konsekwencji ujęty w ewidencji środków trwałych firmy).
Z kolei brak ujęcia nieruchomości w ewidencji środków trwałych oznacza niedopuszczalność ujmowania w kosztach uzyskania przychodów wydatków poniesionych na jej zakup bądź wybudowanie.
W stosunku do podatku VAT ma to taki skutek, iż nabywając nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością, podatnik ma prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie.
Jeżeli nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czyli ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, to jej wynajem zawsze powinien być rozliczany jako przychód firmowy. Oznacza to, że prowadząc działalność gospodarczą, która opiera się na najmie (lub najem jest jedną z jej składowych), przychód z tego tytułu zawsze zaliczamy do przychodów osiąganych z tytułu działalności.
Oczywiście nie ma przeciwwskazań, by przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą wynajmował mieszkanie jako osoba prywatna. Jednak wówczas podatnik prowadzi najem prywatny i trzeba rozliczać go jako przychód z innego źródła.
Co się tyczy podatku VAT można skorzystać z dwóch rodzajów zwolnień:
-
zwolnienie przedmiotowe – usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT – niezależnie od wartości osiąganego przychodu z tego tytułu.
-
zwolnienie podmiotowe – obowiązuje do momentu przekroczenia limitu obrotów w wysokości 150 tys. zł w skali roku.
Jednak w przypadku jednoczesnego prowadzenia działalności gospodarczej i świadczenia usług najmu jako osoba prywatna trzeba bardziej szczegółowo przeanalizować kwestie opodatkowania VAT, gdyż jeśli przedsiębiorca w ramach działalności jest czynnym podatnikiem VAT, to ma obowiązek naliczać VAT również do usług najmu.
Natomiast jeśli podatnik korzysta ze zwolnienia przedmiotowego usługi wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym nadal nie powodują obowiązku naliczania VAT.
Ad. Spółka z o.o.
Wniesienie prywatnej nieruchomości do sp. z o.o. to nic innego jak wniesienie nieruchomości jako aportu. Następuje to w umowie spółki, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku wnoszenia nieruchomości tytułem aportu, umowa spółki powinna szczegółowo określać przedmiot tego wkładu oraz osobę wspólnika wnoszącego aport, jak również liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów (art. 158 § 1 Kodeksu spółek handlowych). Co istotne, nie ma możliwości wniesienia wkładów niepieniężnych (aportu), jeżeli sp. z o.o. Jest zakładana przy wykorzystaniu wzorca umowy. Wówczas kapitał zakładowy musi zostać pokryty wyłącznie wkładami pieniężnymi (art. 158 § 11 K.s.h.).
Pod kątem podatkowym aktualnie obowiązują przepisy, zgodnie z którymi przychodem wnoszącego do spółki wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część będzie jego wartość określona w statucie lub umowie spółki, a w razie ich braku w innym dokumencie o podobnym charakterze. Jeżeli wartość ta będzie niższa od jego wartości rynkowej albo nie zostanie ona określona w statucie, umowie spółki albo innym dokumencie o podobnym charakterze – przychodem będzie wartość rynkowa takiego wkładu określona na dzień przeniesienia własności jego przedmiotu wkładu.
Oznacza to, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 u-PIT oraz art. 12 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u-CIT) przychodem dla wspólnika wnoszącego wkład niepieniężny jest wartość tego wkładu określona w umowie spółki.
Towary oraz wartości niematerialne i prawne wnoszone do spółek aportem podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów lub świadczenie usług – art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (u-VAT). Ma to jednak miejsce wyłącznie w przypadku, gdy podmiot wnoszący aport jest czynnym podatnikiem VAT i działa przy tej transakcji w charakterze podatnika VAT.
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm.
- Ustawa z dn. 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych – Dz.U. z 2019 r. poz. 865 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 15.09.2000 r. Kodeks spółek handlowych – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 505 ze zm.
