„Jestem właścicielem domu jednorodzinnego, gotowego do zamieszkania, w pełni urządzonego (ukończony i wyposażony) i tak mam wpisane w warunki budowlane. Czy mogę wynająć dom firmie, która umieści w nim dwudziestu obcokrajowców (Ukraińcy)? Sąsiedzi są przeciwni. Czy muszę zgłaszać zmianę sposobu użytkowania budynku, skoro dom będzie wynajęty nie jednej rodzinie, a kilku? Powierzchnia użytkowa to 300 m2. A jeśli tego nie zgłoszę, to coś mi grozi?”
Z uwagi na to, że Czytelnik jest właścicielem domu, który w warunkach budowlanych jest określony jako dom jednorodzinny, a nadto Czytelnik zamierza był wkrótce wynajmującym, to należy stwierdzić konieczność …
(…) zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, o którym mowa w art. 71 ustawy Prawo budowlane.
W art. 71 ust. 1 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego określono co należy w szczególności rozumieć jako zmianę sposobu użytkowania. Wymieniono tam m.in. podjęcie działalności zmieniającej układ obciążeń czy też działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
Zgodnie z art. 71 ust. 4 w/w ustawy zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.
Zważywszy na to, że sąsiedzi posiadają wiedzę o planowanym przedsięwzięciu właściciela domu, a co więcej są temu przeciwni, bardzo ryzykownym byłoby wynajęcie domu jednorodzinnego dla wielu osób bez uprzedniego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
W art. 71a Prawa budowlanego określono konsekwencje zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia. Organ nadzoru budowlanego może w drodze postanowienia m.in. wstrzymać użytkowanie obiektu, a nadto należy się liczyć z nałożeniem opłaty legalizacyjnej – stosuje się do niej odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 w/w ustawy, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Nadto mamy jeszcze przepisy karne w ustawie Prawo budowlane, a mianowicie zgodnie z art. 93 pkt 9b kto zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, o którym mowa w art. 71 ust. 2, albo pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5 podlega karze grzywny.
Mając na względzie, że z domu mieliby korzystać pracownicy – obcokrajowcy dla celów mieszkalnych warto przytoczyć również przepisy ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.
W myśl art. 35 ust. 2 tejże ustawy usługi hotelarskie mogą być świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2. Świadczenie usług hotelarskich w innych obiektach niż hotelowe, wymaga spełnienia wymagań, określonych w załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.
We wspomnianym załączniku do rozporządzenia wskazano przykładowo, że jeden węzeł higieniczno-sanitarny może przypadać na max. 15 osób. Określono również szczegółowo wyposażenie takiego węzła czy też powierzchnię mieszkalną pokoi.
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 07.07.1994 r. Prawo budowlane – Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 29.08.1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych – Dz.U. z 2019 r. poz. 238.
- Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dn. 19.08.2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie – Dz.U. z 2017 r. poz. 2166.
