„W zał. wysyłam umowę najmu, proszę sprawdzić, czy nie ma tam czasem jakiś niedozwolonych zapisów? Bo od kilku dni wynajmuję mieszkanie i już mam problem z lodówką, która nie funkcjonuje prawidłowo. Zgłaszałam sprawę do właściciela, ale on jest głuchy na moje prośby. Czy ja np. mogę wezwać serwisanta do tej lodówki i obciążyć rachunkiem właściciela? W protokole zdawczo-odbiorczym lokalu nic nie wspomnieliśmy o niesprawnej lodówce, no bo to wyszło po kilku dniach użytkowania. Czy to właściciel ma obowiązek załatwić sprawę z serwisem czy kupić nowy sprzęt skoro jest niesprawny, działa wadliwie? Zdaje się, że to po jego stronie leży sprawa, by wynajmować mieszkanie ze sprzętem i urządzeniami sprawnymi. Jak mają się sprawy z innymi urządzeniami wewnątrz mieszkania – kto za nie odpowiada i ponosi koszty napraw lub wymian? Proszę o opinię co należy zrobić?”
Autor niniejszej odpowiedzi zapoznał się ze skanem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Oceniam, iż zawarta umowa najmu jest typowa dla tego rodzaju umów i równo traktuje obie strony stosunku prawnego. Przedstawiona umowa najmu określa prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego oraz przewiduje dla każdej ze stron możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy.
W postanowieniu …
(…) § 2 ust. 1 umowy najmu wskazano, że najemcy oddano lokal wraz z wyposażeniem opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym. Jak mniemam, lodówka, która przysparza problemów ze swoim funkcjonowaniem, również została ujęta w tym załączniku do umowy (skan załącznika nie został okazany Autorowi).
Nadto w umowie wskazano, że bieżącym zarządem nieruchomością zajmuje się podmiot trzeci, a zatem może warto byłoby poinformować o nieprawidłowym działaniu lodówki nie tylko samego wynajmującego (właściciela), lecz przede wszystkim zarządcę. Wszak w § 5 ust. 14 umowy najmu napisano, iż we wszelkich sprawach związanych z realizacją umowy osobą do kontaktu dla najemcy jest przedstawiciel zarządcy – pani Kamila X.
Co się tyczy samej naprawy lodówki, poniżej prezentuję zestawienie postanowień umowy najmu oraz przepisów Kodeksu cywilnego, do którego odwołanie znajduje się w § 8 ust. 3 umowy.
W § 5 ust. 5 i 6 umowy najmu postanowiono, że jeżeli w trakcie trwania stosunku najmu zaistnieje konieczność napraw, które obciążają wynajmującego, najemca niezwłocznie powiadomi o tym wynajmującego telefonicznie lub pocztą elektroniczną. W przypadku niemożliwości powiadomienia o konieczności napraw lub braku reakcji ze strony wynajmującego, najemca ma prawo zlecić wykonanie niezbędnych prac odpowiednim firmom. Po ich wykonaniu niezwłocznie poinformuje o tym wynajmującego, przedstawiając rachunek/fakturę za wykonaną pracę, celem rozpatrzenia możliwości odliczenia kosztów tychże prac od kolejnej miesięcznej wpłaty tytułem czynszu najmu.
W § 6 ust. 2 i 3 umowy najmu wskazano, że wynajmujący zobowiązuje się do niezwłocznego usunięcia na własny koszt wad przedmiotu umowy, jeżeli wady te uniemożliwiają niezakłócone korzystanie z przedmiotu umowy i nie powstały z winy najemcy. Ponadto wynajmujący zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z przedmiotem najmu.
Powołane wyżej postanowienia umowy najmu lokalu zawartej przez Czytelnika odpowiadają przepisom Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 663 K.c., jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
W myśl art. 664 K.c. § 1 – Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. § 2. – Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. § 3. – Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Oczywiście, zgodnie z art. 680 K.c. do najmu lokalu stosuje się wyżej powołane przepisy, z zachowaniem przepisów dotyczących najmu lokalu.
Zgodnie z art. 681 Kodeksu – do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Umowa najmu zawarta przez Czytelnika stanowi jedynie w § 5 ust. 2, że najemca zobowiązuje się do dokonywania we własnym zakresie i na własny koszt bieżących napraw, konserwacji oraz usuwania usterek związanych z eksploatacją przedmiotu umowy, celem zachowania przedmiotu umowy w stanie niepogorszonym.
W ocenie Autora, obowiązkiem najemcy jest przeprowadzanie jedynie takich bieżących napraw i konserwacji, które mają za zadanie utrzymać przedmioty umowy w stanie niepogorszonym, zaś zdaniem Autora naprawa lodówki zaliczonej do wyposażenia lokalu nie ma takiego celu, a zatem nie obciąża najemcy.
Podsumowując, Autor uważa, że naprawa lodówki należy do obowiązków wynajmującego, natomiast brak reakcji z jego strony na uwagi dotyczące problemu zgłaszanego przez najemcę dają najemcy prawo do przeprowadzenia naprawy przez profesjonalną firmę na koszt wynajmującego.
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
Podstawa prawna:
Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145.
