Jakie są obecnie możliwości obrotu nieruchomościami rolnymi?

Kupno działki rolnej i ograniczenia oraz częściowe uwolnienie nabycia ziemi rolniczej.

36

„Chciałbym kupić działkę rolną o powierzchni 9.997 m2. Nie jestem rolnikiem i nie mam wykształcenia rolniczego, czy mogę kupić tą działkę? Na działce fizycznie stoi budynek lecz jest nie dokończony i nie ma odbioru, jest pozwolenie na budowę i dziennik budowy, jest to chlewnia. Czy można byłoby z tego budynku zrobić budynki mieszkalne?”

Przepisy wprowadzone w 2016 r. w znaczny sposób ograniczyły możliwość obrotu nieruchomościami rolnymi. Zgodnie z ich brzmieniem co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jednakże …

(…) ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje pewne wyjątki. Co więcej, ustawą z dn. 26.04.2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2019 poz. 1080) wprowadzone zostały przepisy liberalizujące obrót nieruchomościami rolnymi.

Jak już zostało wspomniane w myśl art. 2a ust. 1 cyt. ustawy, nabyć nieruchomość rolną może tylko rolnik indywidualny. Ten sam artykuł w ustępie 3 przewiduje wyjątki od tej zasady. Nabywcami nieruchomości rolnych mogą być m.in. jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, Kościoły i związki wyznaniowe. Pierwotnie ustawa dopuszczała również swobodne nabycie i sprzedaż nieruchomości rolnej, jeśli jej powierzchnia nie przekraczała 0,3 ha. Obecnie zgodnie z dodanym pkt 1a do art. 2a ust. 3 ww. ustawy – osoby, które nie są rolnikami indywidualnymi mogą nabyć nieruchomość rolną jeśli jej powierzchnia jest mniejsza niż 1 ha. W przedstawionym pytaniu powierzchnia działki wynosi 9.997 m², co stanowi nieznacznie mniej niż 1 ha, dlatego też Czytelnik może zakupić wskazaną działkę.

Należy jednak pamiętać, iż w odniesieniu do nieruchomości rolnych o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nadal posiada prawo pierwokupu. Oznacza to, iż notariusz zobowiązany jest poinformować KOWR o zawarciu umowy, a następnie dyrektor KOWR w okresie miesiąca może skorzystać z prawa pierwokupu. W przypadku braku otrzymania oświadczenia o zamiarze skorzystania z prawa pierwokupu we wskazanym terminie należy przyjąć, że zrezygnowano z tego prawa. W praktyce KOWR rzadko korzysta z tego uprawnienia.

Kolejnym ograniczeniem jest zakaz zbywania nabytej nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od jej nabycia – art. 2b ust. 1 i 2. Nie dotyczy to jednak nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Dodatkowo w odniesieniu  do nieruchomości rolnych położonych na wsi, Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie nabytej nieruchomości rolnej przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Odpowiadając na drugą część pytania – w zakresie możliwości przekształcenia chlewni w budynki mieszkalne – należy podkreślić, iż przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny jest przebudową, wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę. W przypadku osoby niebędącej rolnikiem, aby dokonać przebudowy chlewni w budynki mieszkalne na działce rolnej, konieczna jest niestety zmiana przeznaczenia gruntów.

Kamil Wywiał – prawnik

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dn. 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. z 2019 poz. 1362.