„Mam dwie działki, automatycznie jest między nimi granica, proszę o stwierdzenie gdzie mogę się budować? Pani inspektor stwierdziła, że mogę się budować tylko na jednej działce lub przekroczyć granicę. Czy mogę się budować np. 2 m od wspólnej granicy moich działek? Chodzi o uwarunkowania dotyczące wspólnej granicy działek. Inwestor zrobił taras 0.65 m od granicy działki, która jest jego własnością i jest w pozwoleniu na budowę. Pani inspektor stwierdziła, że może być taras 0.05 m za granicą lub 1.5 m w działce. Czy są jakieś rozwiązania dotyczące granicy między moimi dwoma działkami, czy muszę je scalić?”
Odpowiadając na postawione pytanie, należy wskazać, iż przepisy dotyczące warunków technicznych zostały określone w …
(…) rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej jako: r.w.t. Zgodnie z art. 1 rozporządzenie wskazuje warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, a także ich usytuowanie na działce budowlanej. Normy określające dopuszczalne usytuowanie budynku zawarte w art. 12 rozporządzenia r.w.t., w tym minimalną odległość budynku od granicy, odnoszą się do odległości danego budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną.
Kluczowe jest zatem zdefiniowanie pojęcia „działki budowlanej”. Jej definicja została zawarta w art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej: u.p.z.p. Według przywołanego artykułu przez pojęcie „działki budowlanej” należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Odrębna definicja została zamieszczona w treści art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami – dalej: u.g.n. Zgodnie z przytoczonym artykułem przez pojęcie „działki budowlanej” należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
W doktrynie oraz orzecznictwie przyjmuje się, iż definicją właściwą na etapie planowania obiektu budowlanego jest definicja ujęta w treści przepisu art. 2 pkt 12 u.p.z.p.
Od definicji działki budowlanej należy odróżnić działkę jako geodezyjną jednostkę ewidencyjną w rozumieniu ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Jak zauważył bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dn. 06.11.2013 r., sygnatura akt: II SA/Wr 619/13, nie każda działka gruntu (działka w rozumieniu ewidencyjnym) stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatnia może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia „działka budowlana” i „działka gruntu” nie są zwrotami synonimicznymi. Działka gruntu jest pojęciem szerszym niż działka budowlana, która stanowi kwalifikowaną „nieruchomość gruntową” lub „działkę gruntu”, bo spełniającą określone kryteria. Należy zatem uznać, iż działka budowlana może składać się z kilku działek gruntu (działek ewidencyjnych). Przyjmując, iż projekt zagospodarowania terenu obejmuje obydwie działki gruntu stanowiące łącznie jedną działkę budowlaną, w celu określenia warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym odległości danego budynku od granicy, należy brać pod uwagę granice z sąsiednią działką budowlaną. Ewentualne ograniczenia w omawianym zakresie mogą wynikać z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo podkreśla się również, iż zawarta w art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, definicja prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wskazuje na możliwość wykorzystania więcej niż jednej działki gruntu. Tak więc prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane — należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Mając na uwadze powyższe spostrzeżenia, nie jest zatem konieczne przeprowadzenie postępowania scaleniowego. Składając wniosek o pozwolenie na budowę, należy określić działki gruntu wchodzące w skład działki budowlanej. Określona w ten sposób działka budowlana wraz z jej granicami będzie stanowiła podstawę do określenia warunków usytuowania budynku.
Natomiast jeśli budowę już rozpoczęto lub ukończono, a narusza ona warunki określone w pozwoleniu na budowę, powinna zostać przeprowadzona procedura legalizacji samowoli budowlanej zgodnie z art. 48 – 49c ustawy – Prawo budowlane.
Kamil Wywiał – asystent prawnika
Podstawa prawna:
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz.U. z 2019 r. poz. 1065.
- Ustawa z dn. 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 07.07.1994 r. Prawo budowlane – Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 17.05.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne – Dz.U. z 2019 r. poz. 725 z późn. zm.
