„Moja firma posiada koncesję na wydobywanie piasku, lecz niestety nie jest właścicielem gruntu, na którym ma się odbyć wydobycie – grunt do koncesji jest dzierżawiony od rolników. Niestety, jedno z pól, na które jest koncesja, jest zajęte przez komornika, licytacja już się odbyła, jednak nie ma jeszcze tak zwanego „przybicia” (będzie za około 5 miesięcy) Moja firma oficjalnie o komorniku nic nie wie, nigdy nie było w tej sprawie żadnego pisma, czy powiadomienia. W momencie podpisywania umowy z rolnikiem na potrzeby koncesji, nie zostałem poinformowany o jakichkolwiek zajęciach komorniczych. Czy mogę wydobywać piasek na polu zajętym przez komornika, posiadając koncesję na wydobycie? Co się stanie za kilka miesięcy, gdy będzie tak zwane „przybicie” a dane pole straci swoją wartość, ponieważ stanie się wyrobiskiem pokopalnianym, czy ktoś może mieć z tego powodu roszczenia w stosunku do mojej osoby? Czy komornik może wstrzymać wydobycie piasku, pomimo tego, że moja koncesja jest ważna?”
Z treści zapytania Czytelnika wynika jasno, że posiada koncesję na wydobycie piasku i zawarł umowę dzierżawy z dotychczasowym właścicielem gruntu. Nie wiadomo jednak kiedy umowa dzierżawy została zawarta, tzn. czy oddanie nieruchomości w dzierżawę nastąpiło przed czy po jej zajęciu komorniczym.
1/ Jeżeli oddanie nieruchomości w dzierżawę nastąpiło …
(…) przed zajęciem komorniczym:
Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 K.c., nabywca przedmiotu najmu czy dzierżawy wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela w przypadku zbycia tego przedmiotu (np. nieruchomości). Oznacza to, że egzekucja z nieruchomości nie pozbawia dzierżawcy prawa do korzystania z jej przedmiotu.
Z kolei zgodnie z art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.
W ocenie Autora, mając zawartą umowę dzierżawy, której nikt nie wypowiedział, i posiadając koncesję na wydobycie piasku, w takim przypadku brak przeszkód uniemożliwiających Czytelnikowi legalne prowadzenie działalności.
2/ Jeżeli oddanie nieruchomości w dzierżawę nastąpiło po zajęciu komorniczym:
Wówczas zastosowanie znajduje art. 930 § 4 K.p.c, zgodnie z którym oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Umowa pozostanie jedynie skuteczna między stronami czynności, co w żaden sposób nie uchroni dzierżawcy przed obowiązkiem wydania nieruchomości nowemu właścicielowi.
Co do zasady, zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Sąd może jednak odjąć dłużnikowi zarząd i ustanowić innego zarządcę.
Po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela (art. 934 K.p.c.).
Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu (art. 936 K.p.c.).
Warto mieć na uwadze również art. 841 K.p.c. dotyczący powództwa interwencyjnego (jeden z rodzajów powództwa przeciwegzekucyjnego). Osoba trzecia może w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa. Jeżeli dłużnik zaprzecza prawu powoda, należy oprócz wierzyciela pozwać również dłużnika. Powództwo można wnieść w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa, chyba że inny termin jest przewidziany w przepisach odrębnych.
Co się tyczy odpowiedzialności za korzystanie z gruntu, zgodnie z art. 705 K.c., po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Przedmiot dzierżawy powinien być zwrócony w stanie zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki. Należy mieć na uwadze, że dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności za pogorszenie przedmiotu dzierżawy, które jest następstwem prawidłowego używania i użytkowania (art. 675 w zw. z art. 694 K.c.).
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.
- Ustawa z dn. 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. z 2019 r. poz. 1460 z późn. zm.
